與普通百姓日常生活聯系最為緊密的房地產登記，原來由住建（房產管理）部門、國土部門分別辦理房屋所有權證、土地使用權證。不動產統一登記改革后，房產管理部門負責房屋交易與產權管理，不動產登記機構負責不動產登記。即原來由房產管理部門辦理的交易登記一體化的流程被劃分成交易、登記兩塊，分別由不同的部門辦理。房產測繪成果資料不僅要滿足房產交易與產權管理的需要，同時也要適應不動產登記的需要，房產測繪機構面臨著測繪范圍、測繪用途、服務對象等的變化。因此，房產測繪機構、測繪人員應積極探索適應不動產統一登記的房產測繪，適時對所面臨的問題進行探討和研究，以適應不動產統一登記新形勢下的需要。

房產測繪適用的標準

隨著我國住房制度改革的不斷深入，房地產市場蓬勃發展，各地由于房產面積糾紛不斷出現，對房產面積的測算提出更高的要求，房產測繪行業得到更快的發展。1995年，針對當時商品房銷售中的面積計算和公用面積分攤中存在的問題，建設部下發了《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規則》（建住房[1995]517號），及時規范了相關問題的操作處理，維護了房產地產市場秩序和社會穩定。2000年，國家質量技術監督局頒布了國家標準《房產測量規范》，建設部、國家測繪局聯合制定了《房產測繪管理辦法》。經過多年的快速發展，房產測繪工作在房地產管理中發揮的作用日益重要，全國各地城市已擁用較高的技術素質的房產測繪從業人員和先進的測繪儀器設備，房產測繪正在走入法制化、專業化、規范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實施，將給房產測繪工作帶來質的變化和新的飛躍。

房產測繪的內容

不動產測繪分為地籍測繪、房產測繪、行政區域界線測繪、不動產測繪監理四個子項。房產測繪是不動產測繪的重要組成部分，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費和城鎮規劃建設等提供數據和資料。房產測繪主要工作是確定房屋的位置、界線、質量、數量、屬性和現狀等，并以文字、數據及圖件表示出來。房產測繪的基本內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量、成果資料的檢查與驗收等，提供的成果內容由房產簿冊、房產數據和房產圖集三部分組成。

目前房產測繪的技術標準為《房產測量規范》（GB/T17986 -2000），根據工作需要，湖南省建設廳出臺了《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》，以解決各地州市對《房產測量規范》理解不一致的情況。經過多年的發展，我國的房產測繪得到了快速發展，房產測繪工作在房地產管理中發揮的作用日益重要，房產測繪從業人員素質大為提高，先進的測繪儀器RTK得到廣泛應用，房產測繪正在走入法制化、專業化、規范化、市場化的軌道。特別是注冊測繪師制度的實施，將給房產測繪工作帶來看質的變化和新的飛躍。

那么，房產測繪常見的經典問題有哪些呢？

1、房產測量的目的是什么？

主要是采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費、以及城鎮規劃建設提供數據和資料。

3、什么是房屋的建筑面積？

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的 永久性建筑。 

4、什么是房屋的共有建筑面積？

房屋的共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

5、  房屋的使用面積是指什么?

房屋的使用面積是指房屋戶內全部可供使用的室內面積，按房屋的墻面水平投影計算。

6、什么是房屋的產權面積？ 

房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。 

7、成套房屋的套內建筑面積包括哪些內容？

成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。 

8、共有建筑面積的內容有哪些？ 

共有建筑面積主要包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。
共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻、以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 
獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共用建筑面積。

9、共有共用面積分攤的基本原則是什么？

1）產權各方有合法權屬分割文件或協議的按文件或協議規定執行。 
2）產權各方無產權分割文件或協議的可按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。

10、作為人防工程的地下室可否計入共用面積？ 

不可以。

11、在房產測繪調查中，房屋建筑結構的概念是什么？

是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別。

12、在《房產測量規范》中建筑結構有幾種類別？ 

六種。①、鋼結構 ②、鋼、鋼筋混凝土結構 ③、鋼筋混凝土結構 ④、混合結構 ⑤、磚木結構 ⑥、其它結構 

13、哪些人可以委托測繪？ 

權利申請人；權利人；其他利害關系人。

14、據《房產測繪管理辦法》房產測繪成果包括什么？

房產簿冊、房產數據、房產圖集等。

15、什么叫房屋的總層數？

房屋的總層數是指房屋地上層數和地下層數之和。

16、假層、附層（夾層）、插層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出層面的樓梯間、水箱間可否計算房屋層數？ 

不計層數

17、永久性結構的單層房屋，建筑面積如何計算？ 

永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積。

18、房屋的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井怎樣計算建筑面積？ 

均按房屋自然層計算建筑面積。 

19、無頂蓋的陽臺可以計算建筑面積嗎？ 

不能。

20、突出房屋墻面的構件、配件、裝飾性的柱和玻璃幕墻、臺階、雨蓬是否計算建筑面積？

不能計算建筑面積。

21、層高低于2.20m的夾層、技術層、地下室、架空層是否計算建筑面積？ 

不計建筑面積。

22、不封閉的陽臺、挑廊怎樣計算面積？ 

按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 

23、臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，建筑面積計算如何規定？ 

不計算建筑面積。 

24、一般建筑面積計算的單位是什么？ 

平方米。

25、利用屋面空間四周設置圍護結構的曬臺、露臺是否計算建筑面積？

不計算建筑面積。

26、樓梯已計算建筑面積，樓梯下方可利用的空間計算面積嗎？

不可以。

27、與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑是否計算面積？ 

不計面積。

28、什么是丘？

丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘，一個地塊屬于幾個產權單元時稱組合丘。

29、按房產管理的需要房產圖可分為幾種類型？ 

可分為三種： 
1）房產分幅平分圖（分幅圖） 
2）房產分丘平面圖（分丘圖） 
3）房屋分戶平面圖（分戶圖） 

30、建住房（2002）74號文中對房屋所有權證的附圖作了哪些規定？

應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積（在圖上標注尺寸）和房屋分攤的共有建筑面積。

31、什么是商品房的銷售面積？

商品房銷售面積即為購房者所購買的套內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。

商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 

32、房屋面積測算的要求有哪些規定？ 

各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以內，取中數作為最后結果。面積以平方米為單位，取至0.01平方米。

33、房屋邊長量距有哪些要求？

量距應使用經檢定合格的能達到相應精度等級的儀器和工具。距離以米為單位，量距結果進位按四舍五入取到0.01米。

34、永久性結構有上蓋的室外樓梯如何計算面積？ 

按各層水平投影面積計算。

35、與房屋相連的有柱走廊面積如何計算？ 

按其柱的外圍水平投影面積計算。

36、兩房屋間有上蓋和柱的走廊面積如何計算？ 

按其柱的外圍水平投影面積計算。

37、房屋間永久性的封閉的架空通廊面積如何計算？

按外圍水平投影面積計算。 

38、有柱或有圍護結構的門廊、門斗面積如何算？ 

按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 

39、有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫如何計算面積？ 

與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計算全部建筑面積。

40、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的如何計算面積？

按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

41、與房屋相連無柱有上蓋有圍護結構的走廊、檐廊面積如何計算？ 

按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。 

42、有頂蓋的獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑面積如何計算？

按頂蓋水平投影面積的一半計算。 

43、有頂蓋的不封閉的永久性架空通廊面積如何計算？ 

按外圍水平投影面積的一半計算。

44、無頂蓋的室外樓梯如何計算面積？

計算一半建筑面積。

45、房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池能否計算面積？

不計算建筑面積。

46、建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺能否計算面積？

不計算建筑面積。

47、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分能否計算面積？

不計算建筑面積。 

48、利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋能否計算面積？

不計算建筑面積。

49、與房屋室內不相通的房屋伸縮縫能否計算面積？ 

不計算建筑面積。 

50、活動房屋、臨時房屋、簡易房屋能否計算面積？ 

不計算建筑面積。

測量前應對所測量的案件進行查閱，了解資料是否齊全，了解本案是屬整幢出圖，或是分層分單元分戶出圖，認真查閱報建圖、施工圖等；若有原證，應將原證的圖形、尺寸等資料記錄在查丈手簿上，丈量時，實地與原證尺寸比較，及時發現錯誤。測量前應對測量工具進行檢驗，以保證測量精度。